易居二度敲钟：豪华股东团、最大“马仔”的资本故事要怎么讲？ || 深度

这是一个房企最大“乙方”上市的故事。26家明星股东加持下，奉行“孙子”理论的他们，将给甲方们带来了多少投资回报？敲钟时刻，这位“马仔”的资本故事要如何讲下去？

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：梁爽，设计师：苏晓燕，实习生：陈雪莹

“港交所比我以前来的时候，变得更加漂亮了。”7月20日早晨9点，易居企业集团（以下简称“易居”）董事长兼总裁周忻站在港交所的铜锣前说。

周忻的心情显得颇为愉悦，他穿着蓝色暗纹西装，腰带上的大Logo隐隐约约露出，鳄鱼纹的尖头皮鞋。周忻光在美国就敲过四次钟，这次来香港敲锣，对他而言似乎轻轻松松。

敲钟当天清晨，易居执行董事兼CEO丁祖昱作息如常，清晨四点多起床健身，去港交所之前，还在公众号上发了文章。

周忻和丁祖昱共同敲响铜锣，开盘以14.38港元/股发行价平开，随后股价跌穿14港元关口。两人再度上台拍照时笑容标准，即使身后屏幕是下跌的易居股价。闪光灯之外的时间里，周忻的嘴角从微微上扬变成下垂，丁祖昱时不时抿嘴。

▲2018年7月20日，易居企业集团上市，董事长兼总裁周忻（左）和执行董事兼CEO丁祖昱共同敲钟。

敲钟前，有媒体问丁祖昱：对今天的股价有什么期待？

丁祖昱说：“我个人不太关注股票，易居更关注自身的业务发展。当然，上市肯定希望股票能涨，这样也能更好的回馈投资者。”

敲钟后，媒体问周忻，对于易居上市跌破发行价怎么看？

周忻依旧笑眯眯：“我们在美国已经上市过四次，反反复复接受过资本市场对于我们的考核，股价起落是件很正常的事，对于易居也是如此。”

“豪华股东团”获利多少？

易居一上市便遭遇小幅度破发，盘中一度涨6%，最终以14.18港元/股收盘，比发行价跌1.39%。虽然周忻轻描淡写，但他身后背负的是26家百强房企组成的“豪华股东团”的期望。

在易居的豪华股东团名单中，恒大、万科、碧桂园各持有易居15%的股份。另外，还有相当一部分是百强房企掌门人或公司高层作为独立第三方以个人名义投资，包括星河湾董事长黄文仔（持股2.18%）、恒大集团总裁夏海钧（持股2%）、富力董事长李思廉（持股1.75％）、福晟国际执行董事郑国洪（持股0.44%）、祥生朱国玲（持股0.44%）、三盛控股非执行董事肖众（持股0.44%）、龙光董事长纪海鹏（持股0.25%）。

随着易居上市，上述房企股东手中的股份对应的市值，少则5000万港元，多则31亿港元。

▲2018年7月20日易居敲钟，周忻致辞时，身后站着易居股东之一、恒大总裁夏海均（左）。

过去两年里，易居股东团不断壮大的过程中，其估值一路上涨，早期股东的投资回报可观。

易居中国2016年退市时市值约65亿元。随后的2016年9月，易居中国成立16周年的庆典上，恒大、万科、星河湾、富力、融创等13家知名房企入股了新的易居中国。彼时的新易居估值80亿元。

如今为易居上市首日，截至收盘，易居的市值为208亿港元（约合人民币180亿元），这意味着最早入股的这13家房企，手上的股份在上市后价值涨了2.2倍，不到两年时间，回报率超过125%。以融创为例，其目前持有易居1.75%的股份，这部分股份目前价值3.7亿港元。

碧桂园则是在上市的半年前突击入股。2017年12月27日，以碧桂园为首的6家房企成为易居新股东，当时易居估值约100亿元时入股的。短短7个月时间里，易居完成上市，这些新一批的房企股东们，手里的股份价值也得到接近翻倍的增长。

豪华股东团不仅是易居的股东，还是它的客户，在跟地产商“业务+股权”的双重绑定之下，易居自称“地产服务生”名副其实。

根据招股书披露，易居目前与国内百强开发商中的99家公司或旗下关联公司有业务往来。截至2017年12月31日，易居已经跟42家开发商签订了战略合作协议，期限为1～6年。

同时，2015年、2016年以及2017年，易居为前五大客户提供服务所得的收入分别占总收入的31.7%、36.6%以及44.1%。值得一提的是，此三年间，公司收入的22.3%、26.9%以及35.1%均来自于最大单一客户恒大。

▲易居2015-2017年业务发展情况。数据来源：招股书。

恒大对于易居的重要性不言而喻。由大客户来担任易居大股东之位，意味着易居可以加强与核心客户的稳定关系，提升其竞争性，但反过来说，双方的而业务关联依赖明显，一旦大客户业务出现波动，易居将会受到较大的影响。

易居当然不想让自己陷入依附于大客户的被动局面。如今万科声称做“生活服务商”，碧桂园养猪搞农业、恒大投资高科技，开发商们想法设法的要转型、在公司名称中去掉“地产”的标签。作为开发商“乙方”的易居，自然也要想转型的生意。

随着房地产行业红火的增量时代俨然要结束，新的时代是存量时代，易居也要在一手房业务之外，寻找新的增长点。

“马仔”的故事要怎么讲下去？

易居是中国房地产行业中服务范围版图最大最广的“乙方”。

在“易居系”的上市公司中，有在美股上市的乐居、钜派，新三板挂牌的筑想科技和太德励拓，非上市资产中包括易居营销、克而瑞信息咨询、实惠、宝库这些品牌。其业务范围涵盖金融、建筑建设大数据应用、公关传播、房地产营销、房地产互联网及电商、房地产信息咨询、社区增值服务、文化产业等。

对地产大佬们的故事，周忻可以信手拈来。敲钟前一天的晚宴上，周忻还说起孙宏斌爱唱歌又跑调的趣事，引起在场人士的哄堂大笑。

在资本市场上周忻也很会讲故事。其实早在2016年，他便意识到一手房的故事已经不是好故事，二手房才是充满希望的好故事。上市的砝码也压在这里。

“未来房地产市场处于动荡和变革过程中。”周忻表示，中国房地产迎来转折的关键时刻，易居准备再出发，下一阶段的重点服务对象，换成了中小二手房中介门店。易居的定位是要做“中国房地产行业最好的服务生”，而接下来，易居服务范围将从地产开发商拓展为中小二手房的门店。

“这就是所谓的‘孙子’理论。” 周忻戏谑地自我调侃。他说，易居的服务方式创新了，但服务理念不变。

▲易居的三大业务的发展情况。图片来源：公司官网。

易居在二手房市场开创的是轻资产的“S2B2C”业务模式，以“房友”为品牌，服务于中小型经纪公司。通过这种业务模式，易居不需开设自身的二手房经纪公司，无需做自营的二手房经纪业务。易居希望能在无须大量的资本投资的情况下，迅速发展全国性经纪网络，进入二手中介市场。

周忻强调房友不存在加盟，而是做服务。“我们做了25年开发商的马仔，接下来能不能做8000家、1万家中小型二手房公司的马仔？”周忻认为，易居正站在一个新的历史起点上。

易居强调，“房友”本身不开设中介门店、不招募经纪人、不和经纪门店竞争，而是提供资源搭建平台，例如，提供品牌、系统、资源、交易、增值服务等，通过全方位支持经纪业务和助力业务经营创收而获得中小经纪公司的认同。

据招股书披露，截至2017年12月31日，易居“房友”全国网络覆盖22座城市的4075家房友品牌门店。公司已经成为全国第二大的二手房经纪网络。

2016年易居才开始涉足二手房业务，而彼时的二手房业务市场链家已经成为行业龙头，线下是铺天盖地的自营门店。紧随其后的还有我爱我家、中原地产……对于易居而言，一手房代理才是其最擅长也是发展时间最久的业务，想要切入二手房市场，“赋能”也许是弯道超车的好办法。

此前，丁祖昱曾透露，易居二手房板块开始形成收入，预计2018年亏损额将减少，希望在2019年实现扭亏为盈。

上市的易居旗下拥有三大业务体系：一手房代理服务、房地产大数据及咨询服务、二手房经纪平台。2017年，三个板块营收分别为39.27亿元、6.29亿元、0.77亿元，对公司收入的贡献分别为84.7%、13.6%、1.7%，退市至今三年来业务比重未有太大变化。

易居想讲新故事，但是故事好讲不易做。香港今天雷阵雨不断，易居管理层在淅淅沥沥的雨声中敲锣。身后是股东兼客户们的期待，身前是竞争激烈的二手房市场，手里的是既有的一手房代理优势，再出发的易居路长险阻。

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